Ипотека: документы, условия выдачи, причины отказа

Ипотека – самый доступный способ покупки жилья в наши дни. Доля сделок купли-продажи с привлечением ипотечных кредитов на рынке недвижимости ежегодно растет. Значит, все больше покупателей находят ипотеку удобным вариантом приобретения квадратных метров; и банки, в свою очередь, повышают лояльность к заемщикам.

Сегодня ипотечный кредит доступен большей части российского населения, и все же, согласно общей статистике, 2-3% потенциальных заемщиков получают отказ без объяснения причины. Подать документы повторно можно только по истечении определенного срока давности, который в разных банках составляет до 3 месяцев с момента первой подачи. Но что, если жилье нужно купить, как можно скорее?

Чтобы минимизировать риск получения отказа, необходимо точно понимать, какие критерии имеют значение, какую недвижимость можно приобрести в ипотеку, какие причины чаще всего заставляют банк отказывать в выдаче кредита. И подготовиться к подаче заявки, по возможности, заранее «подтянув» все недочеты.

Какие нужны документы

Банки запрашивают стандартный пакет документов, среди которых обязательно присутствует паспорт. Остальной набор зависит от статуса, в качестве которого заемщик собирается взять кредит. Это может быть безработный, наемный работник, ИП, учредитель ООО, самозанятый, пенсионер.

Таким образом, кроме паспорта, заемщику следует подготовить:

• Без подтверждения дохода: СНИЛС, водительское удостоверение, загранпаспорт, военный билет. Банк запрашивает один из перечисленных документов на выбор. Это называется «ипотека по двум документам».
• Наемный работник: СНИЛС, водительское удостоверение, документ подтверждения личности военного или работника органов власти, загранпаспорт, военный билет. Эти документы также предоставляют на выбор по запросу банка. Для подтверждения дохода нужна справка по форме банка или 2-НДФЛ, трудовая книжка (копия) или трудовой договор/контракт (копия) с последнего места работы. Работа по совместительству предполагает наличие у потенциального заемщика трудового контракта, поэтому копию документа в этом случае также необходимо предоставить. Дополнительно банк запрашивает свидетельство о регистрации брака, свидетельство о рождении ребенка.
• ИП и ООО: лист записи ЕГРИП (копия), налоговая декларация за прошедший год, ИНН. Дополнительно банк имеет право запросить документы баланса, платежные поручения об уплате налогов, выписку по расчетному счету, справку о состоянии расчетного счета, копии патентов, лицензий и сертификатов, устав организации, штатное расписание. Также нужно предоставить свидетельство о регистрации брака, свидетельство о рождении ребенка при наличии.
• Самозанятый: свидетельство о регистрации брака, свидетельство о рождении ребенка, справка о доходах из приложения «Мой налог» или ЛК налогоплательщика НПД.
• Пенсионер: справка о назначенном размере пенсии.

Кроме личных документов банку нужны документы на недвижимость: кадастровый паспорт, договор страхования, договор долевого участия или купли-продажи, отчет об оценке.

По каким критериям дают ипотеку

Условия выдачи ипотечного кредита зависят от банка и реагируют на изменения в экономике. Однако основные пункты действуют практически неизменно и подвергаются лишь незначительным поправкам. К таким относится:

• Возраст. Ипотеку одобряют с 18 до 65 лет. Некоторые кредитные организации выдают кредиты заемщикам от 21 года. При этом, банки учитывают возраст на момент полной выплаты по ипотеке, который не должен превышать 75 лет.
• Гражданство. Российским гражданам и обладателям постоянной регистрации в РФ кредит оформить проще. Однако, примечательно, что ипотеку одобряют и иностранным гражданам, просто в пакет документов дополнительно входят разрешения на пребывание в РФ и трудовой деятельности. Плюс кандидатура заемщика рассматривается строже.
• Трудовой стаж. Необходимо проработать хотя бы 1 год в общей сложности за последние 5 лет, и не менее 3-6 месяцев на последнем месте работы. В противном случае, гарантированно последует отказ.

При рассмотрении кандидатуры заемщика для банка имеет значение семейный статус, доход (в том числе, учитывается дополнительный), наличие детей. Однако важнее всего для кредитной организации оказывается кредитная история, наличие открытых кредитов (при этом, кредитные карты, как правило, не учитываются банками), размер дохода и его стабильность, наличие необходимой суммы для первого взноса. Если предполагается созаемщик, банк рассматривает и его данные.

В процессе рассмотрения заявки на ипотеку банк самостоятельно определяет процент, срок, сумму кредита на недвижимость, размер первого взноса. Эти составляющие зависят, прежде всего, от подтверждения дохода и общей стоимости жилья. Например, заемщик, который подал заявку без подтверждения дохода, получит кредит на условии обязательного первого взноса в размере 50% и более от стоимости жилья. Процент по ипотеке для индивидуального предпринимателя и самозанятого может быть чуть выше, чем для наемного работника. Отягчающими обстоятельствами, которые могут значительно увеличить процент, а также уменьшить сумму кредитных средств, нередко становится временная регистрация, наличие детей в опеке у незамужнего гражданина, алиментов и другой дополнительной финансовой нагрузки.

Минимальный срок ипотеки составляет 3 года, максимальный – 30 лет, но каждый банк предусматривает свои ограничения и самостоятельно решает, в течение скольки лет заемщику предстоит вносить ипотечные платежи.

Разные банки ежедневно предлагают ипотеку под выгодный процент, - таких рекламных акций очень много на финансовом рынке. Однако после подачи документов выясняется, что процент намного выше, сумма совсем не та, или кандидату поступает отказ. К сожалению, узнать заранее решение банка для конкретного заемщика не представляется возможным. Сделать это можно только по факту подачи заявки.

На какое жилье дают ипотеку

Удобнее всего подавать документы, когда объект недвижимости выбран заранее. И здесь главное не ошибиться, так как для банка очень важно, какое жилье приобретает заемщик, поскольку изначально при оформлении ипотеки собственником указанной недвижимости фактически становится именно банк!

Ипотеку можно оформить на любую недвижимость, включая вторичные квартиры, новостройки (в том числе, строящиеся), частный дом (в том числе, строящийся). Кредит выдают даже на коммерческую недвижимость, земельный участок и строительство дома, нюанс состоит лишь в повышенной сумме первоначального взноса (50% и более) и повышенном проценте.

Однако существуют ограничения, которые исключают оформление ипотеки на некоторые объекты. К ним относятся:

• Дома и здания в аварийном состоянии, которые на 65% подлежат сносу;
• Квартиры с незаконной перепланировкой, затрагивающей несущие стены дома;
• Дома, квартиры и прочая недвижимость с обременениями;
• Квартиры без коммуникаций;
• Дома и квартиры под арестом.

Не каждый банк одобрит ипотеку на дачный дом. Хотя такая практика, в общем, есть. Также ни один банк не оформит кредит на вторичное жилье, если заемщик заявляется на ипотеку на льготных условиях.

Основные причины отказа в выдаче ипотеки

Теперь разберемся, в каких случаях не дают ипотеку.

Причины отказа могут быть совершенно непредсказуемыми, и даже ипотечный менеджер не скажет наверняка, почему не одобрен кредит, поскольку такие подробности банк маскирует под «политикой конфиденциальности». Однако существуют явные основания, которые заранее указывают на высокую вероятность отказа. К таким относится:

1. Нестабильный/неподтвержденный доход. Это свойственно предпринимателям на УСН, оказывающим услуги, и безработным (или работающим неофициально).
2. Испорченная кредитная история. Банк примет во внимание не только просроченные платежи по кредитам, но и срок этих просрочек.
3. Ошибки в документах, в том числе, заполненных работодателем. Например, неточность в написании фамилии или отчества, некорректная дата выдачи справки и т.д.
4. Задолженность по налогам, судимость. Не обязательно, но это вполне может стать причиной отказа.
5. Неподтвержденная информация. Например, справка без печати или недоступный номер телефона работодателя, которому сотрудник банка решит задать вопрос.
6. Подделка документов. Повод не просто отказать, но и внести заемщика в «черный список».
7. Беременность, инвалидность. Это факторы, которые нередко ограничивают возможности трудовой деятельности, а потому сотрудник банка может засомневаться по поводу платежеспособности клиента. Таким образом, возвращаемся к пункту 1.
8. Неликвидный объект кредитования. Квартира, дом, участок или помещение, которые по каким-либо критериям не внушают банку доверия.

К прочим причинам можно отнести большое число открытых кредитов, частая смена рабочих мест (даже при достаточном стаже на последнем месте работы), состояние здоровья (больной вид, который может насторожить сотрудника банка) и многое другое.

Обращаем внимание, что существует срок, в течение которого заемщик может использовать одобренные ипотечные средства. В разных банках – по-разному. Например, в Сбербанке этот срок составляет 3 месяца. В случае неиспользования нужно подавать документы повторно, и тогда вероятность отказа банка повышается. Вот вам еще одна причина!

В нашем агентстве работают проверенные ипотечные менеджеры с внушительным опытом. Не тратьте время на подачу документов, обратитесь к специалистам! Подберем недвижимость и поможем оформить кредит с высокой вероятностью одобрения.