Неотделимые улучшения при продаже квартиры на практике

Давайте рассмотрим довольно распространенную ситуацию.

Собственник решил продать свою недвижимость (это может быть как квартира, так и жилой дом). При определенных условиях, если показать в Договоре купли-продажи всю сумму сделки, возникает необходимость оплатить налог, составляющий довольно приличную сумму. Повысить цену продажи на сумму налога? Тогда стоимость объекта станет выше рыночной. А продать хочется побыстрее. В этом случае Продавец недвижимости вынужден искать возможность продать за желаемую сумму, а в договоре указать с учетом кадастровой стоимости заниженную.

Другая сторона Договора – Покупатель – естественно, заинтересован указать в договоре всю сумму сделки, чтобы иметь возможность в случае форс-мажорного расторжения Договора предъявить претензию на всю сумму Договора. Расписка Продавца на разницу между фактической суммой сделки и той, которая указана в Договоре, имеет сомнительную юридическую силу.

Возникшие разногласия в сегодняшней практике принято разрешать оформлением дополнительного Договора на неотделимые улучшения.

Смысл этого договора довольно простой. Продавец купил в новостройке квартиру без ремонта. Потом выполнил работы по ремонту и перепланировке. И теперь продает квартиру отдельно, и выполненные работы – отдельно. Первый Договор предъявляется для расчета налогообложения, а второй – остается на руках.  А для того, чтобы Покупатель не захотел в последующем представить второй договор в налоговый орган с целью «наказать» Продавца, в Договоре на неотделимые улучшения прописывается обязательство именно Покупателя оплатить возникший по его инициативе налог.

Надо отметить, что в Гражданском кодексе и других нормативно-правовых актах понятия неотделимых улучшений нет. Это скорее плод народного законотворчества. Но судебная практика говорит о том, что подписанные сторонами Договор о неотделимых улучшениях и расписка о получении Продавцом денег по этому Договору, являются безусловным аргументом для возврата Покупателю всей суммы по двум Договорам.

В таких случаях лучше обращаться к грамотным юристам или риелторам, которые смогут правильно рассчитать суммы налога, которые обязан будет заплатить Продавец, а также помогут оформить все документы и договоры с учетом интересов Покупателя.